De zoektocht
Weet wat u wilt:
Uw volgende woning zoeken is ronduit spannend! U bent op zoek naar de plaats waar u de komende jaren zult wonen, leven, werken,… Ga daarom niet over één nacht ijs. Denk goed na over die elementen waaraan de woning voor u en uw gezinsleden moet beantwoorden. Gemiddeld spenderen wij meer tijd op het werk en andere activiteiten dan thuis. Daarom is ‘thuis’ voor de moderne mens vooral een plaats om tot rust te komen en u voor te bereiden op een volgende dag. Hoe u woont zegt ook iets over wie u bent. Volgende handige vragen helpen u bij het afbakenen welke woning het meest geschikt is. U kunt deze door elk gezinslid individueel laten beantwoorden en dan samenleggen:
- Hoeveel tijd besteed ik thuis?
- Wanneer ik thuis ben, wat doe ik dan meestal?
- Is werken in de tuin voor mij een ontspanning?
- Stadsdrukte of landelijke kalmte?
- Rijd ik graag met de auto?
- Hoeveel auto’s willen wij in ons gezin erop nahouden?
- ...
Zoeken is één van de meest spannende fases:
Hoe vreemd het ook mag klinken, in het internettijdperk hebben kopers vaak geen overzichtelijk beeld van de eigendommen die te koop komen binnen hun zoekgebied.
-
Online Media:
U kunt googelen of op grote immoportalen grasduinen. Weet ook dat u op deze portalen vaak een ‘schrijf u in’-functie hebt waardoor u automatisch via email op de hoogte gehouden wordt van nieuw aangekomen aanbod. Enkele tips: www.immovast.be, www.aha.be, www.immoweb.be, www.vitrine.be, www.hebbes.be, www.vlan.be
-
Kranten:
Het blijft een aangename bezigheid. Op zondagochtend bij een kop koffie door de advertenties bladeren. Het aanbod in de kranten is weliswaar niet representatief voor de volledige markt maar is doorgaans wel lokaal. Het geeft u eveneens een beeld over welke vraagprijzen courant zijn in uw buurt. U leert er ook welke makelaars in uw buurt actief zijn.
-
Makelaars:
De makelaar is uitgegroeid tot de meest aangesproken partner voor woningverkoop in België. Grotere makelaarskantoren hebben bijzonder veel aanbod op hun eigen website. Vaak gaat het om aanbod dat u niet onmiddellijk op de grote immoportalen terugvindt. Daarom is het ook nuttig deze websites in het vizier te houden. Als het goed is vindt u er ook een ‘schrijf u in’-functie waardoor u automatisch via email op de hoogte gehouden wordt van aanbod dat aan uw zoekcriteria beantwoordt.
-
Familie, vrienden en kennissen:
Niet te verwaarlozen. Vele mensen verhuizen naar een andere woning of appartement in hun onmiddellijke omgeving. Als u dat van plan bent is het nuttig familie, vrienden en kennissen hiervan op de hoogte te stellen. Zij vertellen het verder en komen vaak met goede tips over de brug.
-
Social media:
Facebook, Twitter, … als u er op de informatiesnelweg een grote vriendenkring op nahoudt kan het nuttig zijn daar ook te vertellen over uw zoektocht. Weet wel, als veel mensen het lezen kunnen er ook veel reacties komen. Niet alle reacties zullen even nuttig zijn. De geoefende chatter kan hier weg mee?
Hoe vergelijk je woningen of appartementen onderling?
U kunt beginnen met een lijst van de feitelijke informatie te maken : prijs, m2 bewoonbaar, m2 terrein, belastingen, verwachte aflossing, kosten om de woning in gebruik te nemen of te verbouwen, kosten woon-werkverkeer, … Hierbij zijn er verschillende partijen die u graag nuttige informatie verschaffen. Uw bankier zal graag toelichten wat voor u haalbaar is en niet, een aannemer kan reeds een voorlopige schatting maken van kosten die eventuele veranderingswerken met zich meebrengen, de interieurarchitect zal graag een creatieve oefening met u doen, … In de massa informatie die u te verwerken krijgt tijdens uw zoektocht is het nuttig één vertrouwenspersoon te hebben die u meehelpt alle informatie te groeperen en objectiveren. Anno 2010 bekwamen meer en meer makelaars zich in deze rol, de rol van de vastgoedcoach.
Wat is de juiste prijs?
Maak steeds een onderscheid tussen de technische waarde en de marktwaarde. De technische waarde omschrijft de kost die het met zich zou meebrengen om bijvoorbeeld de woning opnieuw op te bouwen na een totale brand. Als koper is de marktwaarde veel belangrijker. U wilt namelijk zeker zijn dat u geen slechte investering doet. In een normale markt zal een eigendom steeds gestaag in waarde toenemen op voorwaarde dat de woning normaal onderhouden wordt. Opgelet: als u vandaag een woning 10% duurder koopt dan de werkelijke waarde, en de waardetoename in vastgoed is gemiddeld 4,5% per jaar, zal het in theorie bijna 2,5 jaar duren vooraleer u bij een verkoop dezelfde prijs zult krijgen als de prijs die u betaalde. Denk dus goed na alvorens toe te happen. De geafficheerde prijzen voor woningen zijn soms vraagprijzen waarbij de verkoper hoger inzet dan de werkelijke verkoopprijs die hij of zij wil bekomen. Het is voor een particulier niet eenvoudig in te schatten welke de echte marktwaarde van een eigendom is. Professionals gebruiken hiervoor diverse calculatietechnieken met vergelijkingspunten. Het is meestal niet verstandig op eigen houtje te handelen.
Uitbreidingsmogelijkheden:
Het potentieel van een woning gaat vaak een stuk verder dan wat u ziet. Het is belangrijk u vooraf te bevragen bij de gemeente welke de uitbreidingsmogelijkheden van een bepaald pand zijn. Als het pand aangeboden wordt via een erkend makelaarskantoor zal de betrokken makelaar reeds bepaalde info kunnen verschaffen. Om de mogelijkheden grondig en met zekerheid vast te leggen is het nuttig terug te vallen op gespecialiseerde dienstverleners. Een architect/interieurarchitect en een vastgoedcoach bieden doorgaans sluitende antwoorden op juridisch en creatief vlak.
Bouwtechnische evaluatie van een woning:
U koopt een eigendom steeds met de ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’. Hoewel de wetgever door middel van attesten en certificaten ernaar streeft de consument zo volledig en juist mogelijk te informeren blijft de kandidaat-koper toch onwetend op vele vlakken. Fundamenten, onderkeldering, staat van houten structuren, de kwaliteit van tussentijdse verbeteringen aan de woning, ...
Kopen in een medeëigendom:
Wanneer u een appartement koopt in een gebouw betekent dit dat bepaalde onderdelen van het gebouw door de verschillende eigenaars zullen benut worden. We denken bvb. aan een traphal, lift, gemeenschappelijke tuin en aanplantingen, … U wordt op dat moment ‘medeëigenaar’. Recent werd de nieuwe Wet Medeëigendom bekrachtigd. Deze voorziet uitvoerig in de specifieke spelregels die gelden binnen deze juridisch complexe wereld. Voor de koper is het van belang te weten dat bij elke medeëigendom een ‘basisakte’ en ‘reglement van medeëigendom’ horen die duidelijk de verdeling van verantwoordelijkheden en lasten per eigendom omschrijven. Daarnaast heeft elk gebouw ook een Syndicus die de verantwoordelijkheid heeft het reilen en zeilen binnen de medeëigendom in goede banen te leiden. Bij elk appartement hoort doorgaans ook een werk- en reservekapitaal. Als koper mag u niet vergeten vragen naar eventuele goedgekeurde en/of nog uit te voeren werken aan de gemene delen van het gebouw.
Terug naar overzicht
Financieel
Koopkracht:
Ook na de aankoop van uw droomwoning of -appartement gaat het leven voor u en uw gezin onverminderd door. Daarom is het van belang vooraf goed na te denken over wat u kunt kopen. In de bankwereld wordt doorgaans volgende regel gehanteerd: een aflossing van een woonkrediet kan best niet hoger zijn dan één derde van het gezamenlijk netto inkomen. Als u weet hoeveel u wilt, kunt en mag aflossen en u houdt rekening met de duur van een aflossing (15 jaar, 20 jaar,…) kunt u al snel weten hoeveel u werkelijk zult kunnen lenen. Hiervoor vindt u op de meeste immoportals handige berekeningstools. Wilt u echter zeker zijn van uw mogelijkheden, wend u dan tot uw bank of kredietmakelaar.
Opgelet: Bedrieg uzelf niet! De totale kostprijs van ‘wonen’ mag u niet enkel afleiden uit de aflossing voor het woonkrediet. Er is meer dan dat: houd rekening met de totale maandelijkse energiekosten, hoe er verwarmd wordt, hoever de woning gelegen is van de werkplaats, zijn er werken die de komende 5 jaar absoluut moeten worden uitgevoerd, … Deze en andere elementen bepalen samen de werkelijke woonkost.
Welke financiering past bij jou?
Mensualiteiten, annuïteiten, vaste kapitaalsdelging, variabele rentevoet, accordeonkrediet, … Er bestaat niet 1 krediet dat voor iedereen past. Bij de keuze van het woonkrediet vraagt u zich best af wat voor u belangrijker is:
-
Maandlast:
Afhankelijk van de levensfase waarin u zit kan het zijn dat u absoluut niet wilt dat de maandlast omhoog gaat voor de komende tijd. Dan kiest u best voor een krediet met vaste rentevoet of bijvoorbeeld een zogenaamd accordeonkrediet dat, wanneer de rente zou stijgen, niet de maandlast maar de duur van de lening aanpast. Dit werkt natuurlijk ook omgekeerd: als de rente daalt ...
-
Duur:
Hoe korter de duur, hoe hoger de aflossing en omgekeerd. Sommige kopers kiezen er bewust voor gedurende een kortere periode een beduidend hogere aflossing te betalen. Hoe dichter de koper bij de pensioengerechtigde leeftijd komt, hoe belangrijker dit aspect wordt.
-
Kapitaalsaflossing:
Bij een lening met vaste rentevoet en vaste maandlast is het belangrijk om weten dat u elke maand een groeiend deel kapitaal en een kleiner wordend deel interesten aflost. De particulier is vaak verrast dat, wanneer een eigendom na de halve looptijd van het krediet opnieuw verkocht wordt, blijkt dat minder dan de de helft van de schuld werd afgelost. Als u dit niet wilt kunt u kiezen voor een zgn. ‘vaste kapitaalsdelging’. U zult dan elke maand een gelijk deel kapitaal aflossen en elke maand een kleiner wordend deel interesten betalen.
Kan ik premies genieten?
www.premiezoeker.be, een initiatief van het agentschap Wonen-Vlaanderen voert het Vlaamse woonbeleid uit en verstrekt financiële tegemoetkomingen aan particulieren, in het bijzonder huursubsidie en renovatie- en verbeteringspremies, rechtstreeks of via intermediaire actoren.
Fiscale voordelen:
De belangrijkste is de ‘woonbonus’. Het gaat om de aftrek per persoon voor kapitaalaflossingen, intresten en premies voor de schuldsaldoverzekering voor de lening die dient voor het verwerven van de enige eigen woning. Bovendien moet het gaan om uw eigen woning. Dit is dus de woning die u zelf moet bewonen, tenzij dit niet kan omwille van beroeps- of sociale redenen.
Welke kosten mag ik verwachten?
In de volksmond spreekt men over de ‘schrijfkosten’. Voor de totale kosten moet u rekenen op 13% tot 15% bij zgn. ‘groot beschrijf’ of 7% tot 8% in het geval van ‘klein beschrijf’. In de praktijk gaat het om:
-
Registratie:
Indien het de enige eigendom betreft die gekocht wordt voor eigen gebruik, die u binnen 3 jaar zult bewonen voor minstens 3 jaar kunt u van de verlaagde registratie van 5% genieten indien het niet geïndexeerd kadastraal inkomen lager is dan € 745. Zoniet bedraagt de registratie 10% van de aankoopprijs.
-
Notariskosten:
Worden berekend volgens officiële barema’s. U vindt deze op www.notaris.be.
-
Hypothecaire inschrijving:
De hypothecaire inschrijving is afhankelijk van de hoogte van de genomen hypotheek. De berekening hiervoor vindt u eveneens op www.notaris.be.
Welke meerwaarde mag ik verwachten:
Meerwaarde op vastgoed kan best niet op een te korte termijn begroot worden. Op middellange of lange termijn mag u steeds een geleidelijke meerwaarde verwachten. Het is echter van belang dat u vandaag koopt aan de juiste prijs. Alles daarboven zal ten koste van de gerealiseerde meerwaarde gaan bij verkoop. Er is geen gulden regel ivm de berekening van meerwaarde. De laatste 50 jaar stegen woningprijzen gemiddeld bijna 7% per jaar. Als u rekening houdt met de inflatie in die periode is dat nog steeds een goed rendement.
Valkuilen:
De belangrijkste valkuil bij aankoop van onroerend goed is het feit dat de te verwachten meerwaarde geen objectief gegeven is. De uiteindelijke meerwaarde varieert onder meer afhankelijk van het type woning. Voorspelling hierover kunt u best overlaten aan een ervaren dienstverlener. De recente crisis heeft bijvoorbeeld gezorgd voor een kleine terugval op sommige duurdere woningen.
Terug naar overzicht
Administratief
Attesten, attesten, attesten:
De wetgever voorziet in steeds meer reglementering omtrent de overdracht van een eigendom. Deze trend is enerzijds ingegeven door de wens de consument uitvoerig te informeren. Anderzijds ziet de overheid bij de transactie een kans afwijkingen in kaart te brengen en te regulariseren. De informatie die attesten en certificaten verschaffen is vaak dermate technisch dat een extra woord toelichting aan de consument wenselijk is. Daarom is het raadzaam voor de koper zich toch te bevragen bij een professionele dienstverlener zoals een makelaar of en vastgoedcoach.
Engergie Prestatie Certificaat (EPC):
Het Energie Presatie Certificaat (EPC) geeft u een beeld van de energie-efficiëntie van een onroerend goed en dient verplicht aanwezig te zijn bij elke verkoop of verhuur. De belangrijkste informatie op het EPC is het indexcijfer. Dit cijfer geeft aan in welke mate een woning al dan niet aantrekkelijk is op vlak van isolatie, energieverbruik, … Hoewel de energie-index op vandaag geen invloed heeft op de fiscale of financiële aspecten van de transactie wordt algemeen aangenomen dat dit de komende jaren zal veranderen. De wetgever heeft alvast bepaald dat een onroerend goed niet mag aangeboden worden zonder een EPC. Op het ontbreken van een EPC staan hoge boetes voor de verkoper.
Stedenbouwkundige voorschriften:
De stedenbouwkundige informatieplicht is van toepassing voor alle panden gelegen in gemeenten waarvan het plannenregister en vergunningenregister beschikbaar is. De lijst van deze gemeenten evolueert voortdurend. Nieuw toegevoegde gemeenten worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De stedenbouwkundige voorschriften voor een onroerend goed beantwoorden vragen rond vergunningen, het al dan niet bestaan van dagvaardingen, rechterlijke beslissingen, voorkooprecht, verkavelingsvergunningen en de stedenbouwkundige bestemming van het goed.
Electrische keuring:
Elke koopwoning dient onderworpen te worden aan een keuring van de electrische installaties. De keuring geeft de koper een beeld van de staat van de installatie en stelt de koper in de mogelijkheid de kosten te begroten die eventueel nodig zullen zijn om de installatie te laten voldoen aan de huidige reglementering.
Bodemattest:
Hieruit blijkt of er al dan niet gegevens beschikbaar zijn omtrent de verontreiniging van een perceel.
Bouwkundig erfgoed:
Op 14 september 2009 is de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen vastgesteld. Voor het eerst is er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het in Vlaanderen gebouwde patrimonium met erfgoedwaarde. Op de lijst staan zowel beschermde als niet-beschermde gebouwen. De vaststelling heeft vooral gevolgen voor het niet-beschermde waardevolle patrimonium. Dankzij de vaststelling worden vijf wettelijke bepalingen in de regelgeving over onroerend erfgoed, ruimtelijke ordening, wonen en energieprestaties geactiveerd. Het gaat om uitzonderingsmaatregelen. De vastgestelde inventaris is voor iedereen beschikbaar op http://inventaris.vioe.be/dibe/rechtsgevolgen. Daar kunt u nagaan of uw eigendom in de vastgestelde inventaris is opgenomen. Het VIOE zal jaarlijks een actuele lijst van de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed vaststellen en publiceren. Op http://inventaris.vioe.be/dibe/rechtsgevolgen leest u wat dit concreet voor u betekent als uw eigendom in de inventaris is opgenomen. De rechtsgevolgen ervan inzake ruimtelijke ordening, vindt u terug op de website van ruimtelijke ordening. (bron: www.rwo.be)
Het aantal attesten en certificaten bij elke vastgoedtransactie neemt gestaag toe. Het is nuttig als koper u te bevragen bij dienstverleners die door de aard van hun werkzaamheden voortdurend bijgeschoold zijn met betrekking tot recente wetgeving en gebruiken.
Terug naar overzicht
Praktisch
Prijsonderhandeling:
Als u denkt dat de vraagprijs van een eigendom bespreekbaar is, kunt u hierover onderhandelen. Informeer u eerst goed over de werkelijke waarde van de woning en tracht te weten te komen of er reeds verschillende geïntresseerden zijn. U moet namelijk weten dat, als uw voorstel te ver afwijkt van de vraagprijs, het risico bestaat dat u de koop mist. Andere kandidaten zullen misschien bereid zijn een hogere prijs te betalen. U kunt zich ook steeds laten vertegenwoordigen in een onderhandeling, bijvoorbeeld door een vastgoedcoach. Geoefende onderhandelaars halen doorgaans een beter resultaat, maar minstens even belangrijk: zij zullen ook beter aanvoelen waar de onderhandelingsmarge ophoudt. Als u de eigendom echt wilt neemt u beter geen te groot risico.
De aankoopbelofte:
Wanneer u een eigendom wenst te kopen kan men vragen een aankoopbelofte te tekenen. Dit houdt in dat u zich akkoord verklaart de eigendom te kopen aan een welbepaalde prijs. Opgelet, een aankoopbelofte is bindend en vaak niet wenselijk omdat de tekst doorgaans minder uitgebreid en minder omvattend is als bij de ‘compromis of verkoopsovereenkomst’.
Het bod:
Wanneer een eigendom u echt interesseert en u nog een onderhandeling over de prijs wenst te voeren kan het interessant zijn een bod uit te brengen. Zorg er steeds voor dat u vooraf goed nadenkt over uw bod. Een bod dat bijvoorbeeld teveel afwijkt van de vraagprijs (en de gewenste prijs door de verkoper) zal mogelijks de onderhandeling doen mislukken. Als u een bod schriftelijk uitbrengt moet u wel weten dat u zich verbindt om aan de voorgestelde prijs te kopen. Dit betekent dat de verkoper u kan binden door akkoord te gaan met het bod. U bent dan de koper.
De optie:
Een optie is wenselijk wanneer u bijvoorbeeld geïnteresseerd bent in een eigendom maar nog niet over alle informatie voor uzelf beschikt. Bijvoorbeeld omtrent uw koopkracht. De eigenaar moet hier natuurlijk akkoord zijn. U zou dan een optiedocument kunnen tekenen waarin u voorstelt de eigendom te willen kopen aan een bepaalde prijs en voor de duur van één week. Als koper hebt u nu één week de tijd om uw optie te lichten of niet te lichten. Op dat moment wordt u koper.
De compromis of verkoopsovereenkomst:
Als u eenmaal overtuigd bent van een bepaalde eigendom en niet het risico wilt nemen dat de eigendom alsnog door iemand anders zou gekocht worden kunt u best zo snel mogelijk overgaan tot ondertekening van de verkoopsovereenkomst. Weet wel dat u zich dan bindt om de eigendom te kopen. Wees dus voorbereid: kunt u voldoende lenen?, kent u alle aspecten van de verkoop?, heeft u zelf een woning in de verkoop waaruit u middelen wenst te halen voor deze aankoop?, ...
Opschortende voorwaarden:
Dit is een clausule die kan opgenomen worden in de verkoopsovereenkomst. Wanneer de opschortende voorwaarde zich ‘vervult’ gaat de koop niet door. Eén van de meest courante opschortende voorwaarden is deze voor het ‘verkrijgen van een woonkrediet’. Deze voorziet dat de koper, indien hij of zij er niet in slaagt een woonkrediet te krijgen voor de betrokken eigendom, niet verplicht is met de koop door te gaan. Opgelet, de verkoper is niet verplicht met deze voorwaarden in te stemmen. Verkoopovereenkomsten voorzien soms ook bij deze opschortende voorwaarde de mogelijkheid voor de verkoper een gepast krediet te zoeken voor de koper indien deze in gebreke zou blijven. Deze werkwijze leidt vaak tot onenigheid tussen de partijen en is daarom te vermijden. Andere voorbeelden van opschortende voorwaarden zijn de ‘opschortende voorwaarde voor het verkijgen van een bouwvergunning of verkavelingsvergunning’, de ‘opschorten voorwaarde voor het niet uitoefenen van een wettelijk voorkooprecht’, ... Opschortende voorwaarden werpen steeds een schaduw over het definitief karakter van een verkoopovereenkomst en worden daarom best vermeden. Bevraag u steeds alvorens in te stemmen met een bepaalde tekst. De vastgoedmakelaar of vastgoedcoach is hiervoor de meest aangewezen persoon.
Wanneer krijg ik de sleutels?
In de praktijk zult u doorgaans pas de sleutels ter beschikking krijgen op de dag dat de notariële akt verlijdt. Niettemin worden soms uitzonderingsregelingen onderhandeld tussen koper en verkoper om bijvoorbeeld voorbereidende werken uit te voeren enz… Weet wel dat u hier in de grijze zone zit en vermoedelijk nooit alle mogelijke risico’s kan afdekken in een overeenkomst. Het aspect vertrouwen is hier belangrijk. Afspraken worden best steeds schriftelijk vastgelegd.
Terug naar overzicht
