De Syndicus

Elke bewoner van een mede-eigendom weet wie hij of zij is.

 

We spreken van een mede-eigendom vanaf het ogenblik dat er meerdere eigenaars in één gebouw zijn.
De reglementering is afhankelijk is van gebouw tot gebouw, en om de verdeling op basis van aandelen vast te leggen wordt een basisakte opgesteld door een notaris. Bij deze basisakte worden ook een reglement van inwendige orde en een reglement van mede-eigendom opgesteld om de mede-eigenaars en bewoners attent te maken op hun rechten en verplichtingen. De overige reglementen worden wettelijk bepaald in de wet op de mede-eigendom (art. 577 BW van 30 juni 1994).

 

Wat mag u van een syndicus verwachten?

• tijdig verzenden van overzichtelijke en juiste rekeningoverzichten
• correct uitsplitsen van kosten naar eigenaars en huurders
• kennis van bouwtechnieken en toezicht op werken
• prioriteren en beheersen van kosten
• aanspreekbaarheid/beschikbaarheid en reactiviteit
• behartigen van belangen van eigenaars en bewoners

Nuttige info en weblinken

• Het Administratief Beheer
• Het Financieel Beheer
• Het Technisch Beheer
• Plichtenleer van de Vastgoed Beheer en Syndicus

MEER INFORMATIE? KLIK HIER!

Het administratief beheer

Algemene vergaderingen

(conform BW art 577-8-§4 wet op de mede-eigendom)

Opmaak:

• van de dagorde voor de jaarlijkse “algemene vergadering”
• van de aanwezigheidslijst.

Versturen:

• uitnodigingen binnen de gestelde termijn samen met een model-volmacht
• balans en jaarrekeningen
• opmaak en versturen van de verslagen van de “algemene vergadering” binnen de maand na deze

Acte nemen:

• als secretaris acte nemen van alle beslissingen van de “algemene vergadering”

Uitvoeren:

• uitvoeren of laten uitvoeren van de beslissingen van de “algemene vergadering”

Beheerraadvergaderingen

De syndicus zal op maximum drie (3) beheerraadvergaderingen aanwezig zijn en hierover verslagen opmaken.

Vertegenwoordiging

De syndicus vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars (conform het BW art 577-8-§4-6), de basisakte en het reglement van mede-eigendom zowel in rechte als voor het beheer van alle gemeenschappelijke zaken.
Het beheer van gemeenschappelijke zaken zal gebeuren volgens de normen van een goede huisvader en volgens de regels der kunst.
De syndicus waakt over elke contractuele verbintenis tussen de vereniging en een aannemer. Ook voert hij alle briefwisseling tussen de vereniging en derden of mede-eigenaars.

 

Het financieel beheer

De gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw brengen kosten met zich mee. Hiervoor betaalt u voorschotten of werkkapitaal.

 

Werkkapitaal

Periodieke uitgaven:

• Voor de elektriciteit, verwarming, onderhoud, herstellingen en schoonmaak betalen de mede-eigenaars voorschotten.
• Bijvoorbeeld voor het schoonmaken van een lift of het onderhouden van een dak …

 

Reservekapitaal

Niet periodieke uitgaven:

•  herstellingen en vervangingen van liften
• een nieuwe verwarmingsketel
• gevelreiniging
• …

De “algemene vergadering” van de mede-eigenaars bepaalt, in functie van de voorziene uitgaven, de inleg van het reservekapitaal. Als de lift binnen twee jaar aan vervanging toe is, wordt daar nu al geld voor opzij gezet. Het reservekapitaal wordt als een ‘goed huisvader’ beheerd. Hoe groter het appartementsgebouw, hoe meer kosten en lasten. Maar er zijn ook meer mede-eigenaars om ze te verdelen.
Zoals is vastgesteld in de statuten van het gebouw, betaalt elke mede-eigenaar voorschotten in verhouding tot zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. In principe gebeurt de verdeling evenredig met de grote van het appartement. Deze verdeling kan gewijzigd worden, maar enkel als de “algemene vergadering” van mede-eigenaars daartoe met een eenparigheid van stemmen beslist.

 

Boekhouding

De syndicus beheert de volledige boekhouding van de vereniging en hij legt jaarlijks een gedetailleerde afrekening voor aan de mede-eigenaars. Op naam van de vereniging opent hij één of meer bankrekeningen (spaarboekje, reservekapitaal, termijnrekening, ...).

 

Het technisch beheer

Om u een optimaal wooncomfort en het behoud van uw patrimonium te garanderen staat de syndicus eveneens in voor het technisch beheer van het gebouw

Goede werking

• van gemeenschappelijke en elektrische installaties

Lastenboek

• opmaken van lastenboeken indien er belangrijke werken op til zijn
• opvragen van prijsbestekken, met het oog op het nemen van beslissingen op de “algemene vergadering

Wetten en reglementen

• meldingsplicht aan de vereniging van mede-eigenaars van specifieke wetten en reglementen waaraan de vereniging zich dient te houden (o.a. jaarlijkse reiniging van vuilniskokers en aanpassing van de lift aan het ARAB, de brandblussers, ...)

Inspectierondes

• uitvoeren of laten uitvoeren van periodieke inspectierondes in het gebouw
• zorgvuldig nazicht van toestellen die de veiligheid van de bewoners garanderen en alle elementen die permanent dienst leveren
• direct herstel bij een defect of mankement
• niet dringende zaken worden behandeld conform de basisakte of op de dagorde van de eerstkomende “algemene vergadering” geplaatst

 

Plichtenleer van het vastgoedbeheer en de syndicus

Titel III

Bijzondere verplichting voor de vastgoedmakelaar-beheerder

Hoofdstuk I

Gemeenschappelijke bepaling voor alle vastgoedmakelaars-beheerders