Verkopen van A tot Z

 

Uw eigendom zorgenvrij verkopen …
Hoe pakt u dit aan?
Zelf verkopen of een expert inschakelen?

 

agence rosseel heeft een ruime bagage aan kostbare kennis en dit wij willen met u delen.
Niet iedereen kan terugblikken op een 66 jaar vakkennis in vastgoed.
Graag begeleiden wij u met het correcte advies, zodat u bij het verkopen van uw eigendom de juiste beslissingen kan nemen.

Belangrijke weetjes en handige tips kunnen u zeker van pas komen tijdens duur van de verkoop.
Lees dus zeker de onderstaande, waardevolle informatie.
Denk goed na over de juiste keuze …

Overweegt u een samenwerking met agence rosseel, dan wordt u ontzorgd.
Dan kiest u voor een partner die de vastgoedmarkt door en door kent.
Van vastgoedwetgeving tot expertise, van woontrends tot een doelgerichte mediacampagne,
van professioneel netwerken tot nauwkeurige administratieve opvolging …
Kortom een garantie op een gestructureerde, zorgeloze en succesvolle verkoop.

Wij wensen u veel leesplezier!

 


VOOR U UW EIGENDOM TE KOOP AANBIEDT

I.    Werken met een partner of zelf verkopen?

In België heeft elke privépersoon het recht om zelf zijn/haar eigendom te verkopen.
Dit betekent dat iedere consument rechtstreeks mag verkopen met uitzondering van de kredietregistratie en de eigendomsregistratie. Een verkoopovereenkomst wordt steeds door de notaris vastgelegd in een akte.

Bij het verkopen van een woning komt veel kijken.
Een zorgvuldige en volledige administratie, in orde zijn met alle verplichtingen, een goede inschatting …
Tal van praktische beslommeringen en verantwoordelijkheden waar veel tijd in kruipt.
Schrikt u dit af, dan kiest u best voor een samenwerking met een notaris of een erkend vastgoedmakelaar.
U hierover vrijblijvend informeren loont zeker de moeite!

 

II.    Wat is de juiste prijs?

Natuurlijk wilt u als klant de hoogst mogelijke verkoopprijs krijgen.
De vastgoedmarkt is afhankelijk van de wet van vraag en aanbod.
Een correcte prijsbepaling is van groot belang.

 

  • Vraag en aanbod
    Bij hoogconjunctuur is er meer vraag, er zijn veelal meer kandidaten en u kunt doorgaans een hogere verkoopprijs krijgen. Deze is daarom niet zo spectaculair maar kan toch al snel enkele duizenden euro’s extra rendement opleveren. Bij laagconjunctuur is het net andersom.
    Informeer u daarom over de markttrends en ga op onderzoek uit.
    Vergelijk uw eigendom met gelijkaardige panden die in uw onmiddellijke omgeving recent werden verkocht.
  • Ligging
    De waarde van een eigendom is sterk afhankelijk van de ligging, zelfs van de buurt of de wijk.
    Referenties gebruiken van gelijkaardige eigendommen in een andere buurt, raden wij ten stelligste af.
    Het advies van een vastgoedmakelaar speelt hierbij een grote rol. Door hun gerichte aanpak kunnen ze prijsevoluties in uw buurt op de voet volgen.
  • Modetrends
    Net zoals kledij is de woningmarkt ook onderhevig aan ’modetrends’. Ongeacht de staat en oppervlakte van uw eigendom wordt de prijs ook beïnvloed door haar vorm en stijl.
  • Potentieel
    Laat u niet misleiden door wat u ziet. Een klein en onverzorgd eigendom kan het potentieel hebben om om te worden vormen tot een prachtig pand. Het is belangrijk dat kandidaat-kopers de mogelijkheden juist inschatten. Hierbij speelt het inzicht van makelaars een grote rol. Architecten of interieurspecialisten kunnen u helpen met advies rond een hedendaagse uitstraling. Vastgoedmakelaars hebben dé database om de juiste koper te vinden.
  • Wetgeving
    Maak een grondige studie over de wetgeving bij het verkopen van onroerend goed. Als verkoper draagt u een belangrijke verantwoordelijkheid ten opzichte van de koper; de consument. Voor u de woning “te koop” aanbiedt moet u rekening houden met noodzakelijke attesten en certificaten. Als verkoper bent u wettelijk verplicht de volledige en juiste informatie aan de kandidaat-kopers te bezorgen.
  • Toekomstige evoluties binnen uw onmiddellijke woonomgeving
    Zijn er toekomstplannen in uw buurt of de wijk? Een herwaardering van wijken en goede aansluitingen op belangrijke invalswegen zijn gunstig voor de waarde van uw eigendom.
  • Zien doet kopen
    Vergeet nooit dat de kandidaat-koper uw vastgoed door een andere bril bekijkt. Een eigendom dat er fris en proper uitziet, en eventueel geheel of gedeeltelijk opgefrist is met lichte kleuren, oogt aantrekkelijker.
    Woningen die verkoopklaar zijn verkopen sneller en aan een hogere prijs. Neem dit zeker mee in uw prijsbepaling.
  • Beginnersfouten
    Weet dat, in het spel van vraag en aanbod, beginnersfouten dure gevolgen kunnen hebben. Ervaring leert ons dat uitpakken met een "te hoge" vraagprijs kandidaten afschrikt. Met als gevolg dat de aandacht voor een eigendom verdwijnt als sneeuw voor de zon. Uiteindelijk worden eigendommen die ‘te duur’ op de markt gebracht zijn goedkoper verkocht dan voorzien. Aarzel niet om hiervoor een expert aan te spreken. Hun vakervaring en inzicht zijn van ontelbare waarde.

 


U GAAT OP ZOEK NAAR DE KOPER

I.    Doelgericht bekend maken bij een ruim publiek.

Hoe vreemd het ook mag klinken, ondanks het internettijdperk hebben kopers vaak geen overzichtelijk beeld meer van “wat” er “te koop” staat.

  • Onlinemedia
    Goed aanwezig zijn op zoveel mogelijk immozoekertjes portalen is een must. Niet alle immoportalen zijn toegankelijk voor de particuliere vekoper.

    Deze sites zijn toegankelijk voor iedereen:
    • www.aha.be
    • www.vitrine.be
    • www.hebbes.be
    • www.vlan.be
    • www.kapaza.be
    • www.zimmo.be
    • www.immoweb.be
  • Kranten
    Het blijft een aangename bezigheid. Op zondagochtend - met een kop koffie - door de advertenties bladeren. Het aanbod in de kranten is doorgaans lokaal en niet representatief voor de volledige markt. Daarom is het nuttig om uw eigendom niet enkel te publiceren in lokale kranten maar ook in gespecialiseerde media. Het bereik van de "geschreven pers" blijft belangrijk bij de verkoop van uw vastgoed.

  • De vastgoedmakelaar
    De makelaar is geëvolueerd tot de meest gespecialiseerde partner op het gebied van woningverkoop in België. Belangrijke kantoren publiceren een groot “te koop” aanbod op hun eigen website. Vaak gaat het om een aanbod dat u niet onmiddellijk op grote immoportalen terugvindt. Daarom zijn zij bijzonder geliefd bij het “zoekerspubliek”.
    De goed georganiseerde, betere makelaar, matcht uw vastgoed aan hun “zoekersdatabank”. Het is een reële databank van kandidaat-kopers die vandaag op zoek zijn naar een eigendom; namelijk de echte kopers.
    Daarbovenop staat uw eigendom “in de kijker” door de blikvanger in hun etalages en door de signalisatie op en rondom uw eigendom.
    Grote beurzen zoals de Bis Beurs maken ook deel uit van hun actieplan.
    Kortom, de makelaarspiste blijft interessant en garandeert een persoonlijke en doordachte aanpak.

  • Familie, vrienden en kennissen
    Zijn zeker niet te verwaarlozen … Veel mensen verhuizen naar een andere woning of appartement in hun onmiddellijke omgeving. Verkoopt u een eigendom? Vertel erover aan familie, vrienden en kennissen.
    Vaak komen zij met goede tips over de brug en maken gratis mond-tot-mondreclame.

  • Sociale media
    Vertel op Facebook en Twitter over uw verkoopplannen. U bereikt niet alleen uw vriendenkring maar ook anderen. Weet wel dat reacties niet uitblijven en niet altijd even nuttig zijn.

 

 

II.    Veel gebruikte verkoopmethodes

  • Uit de hand verkoop
    Is de meest gekende manier om een eigendom te verkopen. U kunt dit zelf of in samenwerking met een makelaar. Als u uw eigendom “te koop” stelt zult u vooraf een vraagprijs moeten bepalen. De kandidaat-kopers zullen zeker meer informatie vragen en mogelijks aftasten of er een onderhandelingsruimte is.

  • Veilen
    Anders dan bij “uit de hand verkoop” zult u bij een veiling een “vanafprijs” moeten aangeven; de “vanafprijs” is een prijs die lager ligt dan de minimum verkoopprijs. Kandidaten kunnen zich informeren en volgens een bepaalde procedure “bieden” op uw eigendom. De kandidaat-koper met het hoogste bod zal het eigendom kunnen kopen. Terwijl er bij een “uit de hand verkoop” een eerder neerwaartse dynamiek is met betrekking tot de prijs, is dat bij “veilen” net andersom. Anderzijds is het voor de verkoper nuttig om voorafgaand bij de veilingautoriteit een geheime minimumprijs vast te leggen. Zo kan u zich beschermen en vermijden dat uw eigendom aan een te lage prijs verkocht wordt omdat er te weinig kandidaten zijn om te bieden. www.eenmaal –andermaal.be biedt de mogelijkheid professioneel en veilig te laten veilen.

  • Ruilen
    De wetgever staat ook toe een eigendom "te ruilen". Bij deze transactie vinden de twee partijen elkaar omtrent de ruil van hun eigendom. Indien er waardeverschillen zijn tussen de eigendommen betaalt de eigenaar met het goedkoopste eigendom het verschil aan de partij met het duurste eigendom. Een belangrijk voordeel van het ruilprincipe is dat er enkel registratierechten worden betaald op de waarde van het duurste eigendom. Een tweede voordeel is de gelijktijdigheid van de transactie. De verkoper zit niet met de zorg dat hij of zij een andere eigendom kocht terwijl de huidige eigendom nog moet verkocht worden.

  • Openbare verkoop
    Bij een openbare verkoop bepaalt de notaris samen met de eigenaar een "vanafprijs". Nadien wordt de woning in het notarisblad en andere media gepubliceerd. Er zal minstens één zitdag zijn waarop kandidaten kunnen bieden. De eigenaar is verplicht om akkoord te gaan met de hoogste bieding, zo niet is er geen verkoop. Openbare verkoop blijft een gebruikelijke manier om te verkopen, vooral bij panden die gedwongen verkocht moeten worden. Een eigendom aanbieden via openbare verkoop kan succesvol zijn. Weet wel dat u slechts door een beperkt aantal kandidaten benaderd wordt. Openbare verkoop is niet de meest populaire koopwijze. De notaris kan u hierover uitgebreid informeren.



PRAKTISCH

I.    Hoe laat ik mijn woning bezoeken

Maak voldoende tijd voor de kandidaat en voorbereid u goed voor. De potentiële koper kan een hele reeks technische en praktische vragen stellen. Het is nuttig om goed op de hoogte te zijn van de bouwkundige aspecten.
Laat nooit meer mensen op bezoek komen dan u te woord kunt staan.

II.    De eerste indruk

Het bezichtigen van uw eigendom is één van de belangrijkste aspecten van de verkoop. Besteed veel aandacht aan ’hoe’ uw eigendom eruitziet op het moment van het bezoek. Van een oud en te renoveren gebouw kan u geen aantrekkelijk nieuwbouwpand maken. Er zijn wel tal van kleine zaken waarop u kunt letten. De kandidaat-koper is namelijk op zoek naar ’sfeer’ en een ’goed gevoel’ bij een pand.

  • Nette en volledig opgeruimde ruimtes even een goed indruk;
  • Ventileer alles voorafgaand uitgebreid;
  • Zorg voor voldoende verwarming of verkoeling naargelang het seizoen;
  • Laat geen huisdieren in huis rondlopen;
  • Vermijd de aanwezigheid van andere mensen tijdens het bezoek;
  • Maak een kopje koffie, de huiselijke geur van koffie doet wonderen;
  • Zorg voor voldoende licht. Donkere woningen verkopen aan lagere prijzen;
  • Fris eventueel enkele plaatsen op met een lichtkleurige verf;
    Hierover kan u advies vragen aan een “home stager”. De eerste indruk is uiterst belangrijk en vaak doorslaggevend zijn;
  • Doe kleine herstellingen zoals lampen vervangen, klinken vastmaken …;
  • Zorg voor een nette tuin. Snoei de haag en rijd het gras af.

 

III.    Foto’s, waarop moet ik letten?

Fotografie is een beroep op zich. Door op een aantal zaken te letten kunt u toch een mooi resultaat verkrijgen.

  • Zorg voor voldoende licht in de te fotograferen ruimtes;
  • Fotografeer bij voorkeur op een zonnige dag en nooit ’s avonds;
  • Kijk met de ogen van de potentiële koper; wat maakt uw eigendom aantrekkelijk … ;
  • Zorg voor mooie, algemene beelden en ook voor enkele details die uw eigendom veronderscheidt van de andere;
  • Ruim op voor u fotografeert, een wasmand op tafel of een niet opgeruimde badkamer of keuken zijn niet bevorderlijk voor de sfeer;
  • ’Kadreer’ de foto’s, een woning zonder dak of stoep oogt niet mooi;
  • Als u iets beter overweg kunt met een fototoestel dan kunt u fotograferen met langere sluitertijden, dit om een lichtinval te simuleren;
  • Foto’s die teveel afwijken van de realiteit geven een slechte indruk. Kandidaten die tijd vrijmaken voor een bezoek vormen zich een beeld naar uw eigendom.

 

IV.    Wat mag ik de kandidaat-koper vragen?

Het enthousiasme van een kandidaat voor het eigendom is slechts een deel van het geheel. Hij/zij moet ook koopkrachtig zijn. Wees voorzichtig in uw vraagstelling zodat u de kandidaat niet afgeschrikt en houd er ook rekening mee dat er een wet op de privacy bestaat! De praktijk leert ons dat een professionele tussenpersoon de wetgeving grondig kent, ervaren is en weet hoe hij/zij op de juiste manier kan te weten komen.

  • Onderhandelen
    Iemand die te graag wil verkopen is per definitie een minder goede onderhandelaar. Kandidaat-kopers voelen dat héél snel aan. Het is belangrijk om op voorhand goed te weten hoever u wilt gaan. Houd hierbij rekening met een paar aspecten.
    • Hoe populair is uw eigendom? Was er al interesse, waren er al bezoeken?
    • Heb ik voldoende vergelijkingspunten in de onmiddellijke omgeving? Wat waren de verkoopprijzen?
    • Wat is de werkelijke waarde van mijn woning?
    • Welk budget heb ik nodig om eventueel een volgende aankoop te doen?
    • Hoeveel tijd heb ik? Is er haast bij?

 

V.    U heeft een koper

  • Wanneer moet de woning beschikbaar zijn?
    Normaal gezien wordt bij het verlijden van de akte de sleutel overhandigd aan de koper. Het is niet verboden om dit vroeger te doen maar er zijn hieraan wel risico’s verbonden. Misschien worden er al werken in de woning uitgevoerd. Of bewoont de koper de woning vervroegd, en ontleent zich daaraan rechten. Het kan altijd gebeuren dat een koper, door omstandigheden, zijn of haar verplichtingen niet kan nakomen. Deze situaties geven aanleiding tot belangrijk problemen. Hierover duidelijke afspraken maken is cruciaal. Hierbij kan een professionele bemiddelaar u perfect begeleiden.

 

VI.    Wat is wel en wat is niet in de verkoop begrepen?

Maak voor de tekoopstelling steeds een overzicht van de items die u niet zal mee verkopen, zoals bijvoorbeeld kachels, lichtarmaturen, ...
Het al dan niet “inbegrepen zijn” is een veel voorkomende basis voor geschillen. Opgelet: sommige items zijn ’onroerend door bestemming’. Dit houdt in dat de items, hoe dan ook, verondersteld worden onderdeel van het onroerend goed uit te maken.



FINANCIEEL

I.    Registratie

De verkoper is geen registratierechten verschuldigd.

  • Kan de koper wel betalen?
    Ga na of de kandidaat-koper voldoende koopkrachtig is om een aankoopbelofte na te komen en tot een reële aankoop over te gaan. Een kandidaat-koper zal niet altijd transparant zijn over hun financiële situatie, dit ligt veelal gevoelig. Daarom is het aangewezen om met een professional te werken. Zij hebben hierin veel ervaring en kunnen de risico’s juist inschatten.

  • Mag ik zelf een voorschot ontvangen?
    De verkoper mag zelf een voorschot ontvangen bij ondertekening van de verkoopovereenkomst. De kandidaat-koper zal hier vermoedelijk bezwaar tegen maken. In principe is het voorschot namelijk verworven. Zolang de werkelijke eigendomsoverdracht of ’akte’ nog niet verleden is, kan de verkoop nog mislopen door redenen “eigen aan de koper” of “verkoper”. Afhankelijk van de oorzaak zal blijken of het voorschot al dan niet verworven is door de verkoper. Daarom kan de verkoper er best voor kiezen het voorschot te laten ontvangen door zijn of haar vastgoedmakelaar of notaris. Indien het voorschot ontvangen wordt door de vastgoedmakelaar zal deze de middelen blokkeren op een derdenrekening. Het geld is daar veilig aangezien elk erkend vastgoedmakelaar verzekerd is voor “de middelen van derden” die hij of zij bewaart.

  • Is een waarborg evenwaardig?
    Een waarborg is een som waarvan de eigendomsoverdracht pas plaatsvindt als de verkoop definitief is. Met andere woorden als de akte succesvol verleden is. Tot dan blijft de waarborg eigendom van de koper.

  • Kan de koper een waarborg betalen bij zijn notaris?
    Dat kan maar let op het verschil tussen ’waarborg’ en ’voorschot’. U overlegt dit best op voorhand met een erkend makelaar.

  • Is de meerwaarde die ik bij de verkoop realiseer belastbaar?
    Indien het uw enig huis is, of u een woning heeft geërfd, dan is een meerwaardebelasting is niet van toepassing. Ook als het woonhuis toebehoort aan minderjarigen of het onteigend wordt. In alle andere gevallen is het belangrijk om de verschillende elementen in overweging te nemen. Regelgeving rond belasting moet altijd in haar laatste vorm en toepassing bekeken worden. Een erkend makelaar kan u hierover perfect informeren.

 


ADMINISTRATIEF

  • Vereiste documenten voor u van start gaat met de verkoop
    • Bodemattest;
    • Uittreksel van het plannen- en vergunningenregister;
    • Stedenbouwkundig uittreksel;
    • Keuring stookolietank indien van toepassing;
    • Keuring gasinstallatie indien van toepassing
    • Postinterventiedossier
    • Keuring van de elektrische installatie
    • EPC (energieprestatiecertificaat)

 

  • Informatieverplichtingen ten opzichte van de kandidaat koper
    • Bepalingen omtrent leegstand
    • Hypothecaire toestand
    • Lasten, erfdienstbaarheden en gemeenschappen
    • Eventuele geplande onteigeningen

 

  • Hoe zet ik een akkoord op papier?
    Op het internet of via de notaris vindt u een tekst over een verkoopovereenkomst. Let er echter wel op dat het hier over een zeer belangrijke transactie gaat. Zorg er daarom voor dat u de volle draagwijdte van elk tekstonderdeel begrijpt. Wees steeds voorzichtig met weglatingen of toevoegingen. Vergeet niet dat u de overeenkomst mee ondertekent en daarom ook aansprakelijk bent. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan een zegen zijn voor de transactie. Zo niet zit de kans er in dat er veel addertjes onder het gras schuilen, en dit heeft vergaande gevolgen. Alle toevoegingen of wijzigingen moeten duidelijk omschreven en overwogen worden. Ze moeten duidelijk betrekking hebben tot het goed en de betrokken partijen. Een erkend vastgoedmakelaar bezorgt steeds een evenwichtige en volledige tekst. Als dienstverlener zal de makelaar ook steeds de verantwoordelijkheid dragen voor de tot stand gekomen overeenkomst.

 

  • Wat als het misloopt?
    Indien de verkoop, na ondertekening van de verkoopovereenkomst, toch niet kan doorgaan, zijn er nog registratiekosten verschuldigd. Beide partijen worden hiervoor aangesproken. De fiscus richt zich hierbij tot de vermogende partij. Daarom is het van belang dat elk onderdeel van de transactie zorgvuldig wordt opgevolgd. Doorgaans is dit de rol van een erkend vastgoedmakelaar. Hij/zij begeleidt het dossier tot na het verlijden van de authentieke akte.
    Een verkoop kan mislukken door(plotse) insolvabiliteit van de koper (door bijvoorbeeld werkverlies), echtscheiding, … Indien een verkoop niet kan doorgaan zal de vastgoedmakelaar zich inzetten voor een optimale afhandeling, in het voordeel van de opdrachtgever.

Goed ingevlogen

Beste Alain,

We zijn er goed ingevlogen met de renovatie, zie de foto.
Bedankt voor de goede verkoop!

Groetjes Els

Bekijk meer referenties