• Aankoopadvies
• Verkoopadvies
• Wie is wie

• Voor u de eigendom te koop aanbiedt
• Op zoek naar de koper
• Praktisch
• Financieel
• Administratief

Uw eigendom verkopen:

Als u uw eigendom wilt verkopen kan agence rosseel helpen met informatie tot en met het realiseren van de transactie. Hieronder vindt u nuttige informatie die u zult kunnen gebruiken tijdens de duur van de verkoop.

Voor u de eigendom te koop aanbiedt:

Werken met een partner of zelf verkopen?

In België heeft elke privé-persoon het recht zelf zijn of haar eigendom te verkopen. Dit betekent dat de particulier alle handelingen van de verkoop kan stellen behalve die handelingen die door de notaris dienen te gebeuren in het kader van kredietregistratie en eigendomsregistratie. Wanneer u niet zelf de verantwoordelijkheid, de administratie en de praktische beslommeringen van de verkoop wenst te dragen kunt u kiezen om bijvoorbeeld met een notaris of een erkend vastgoedmakelaar te werken.

Wat is de juiste prijs?

Natuurlijk wilt u als verkoper de hoogst mogelijke verkoopprijs behalen voor uw eigendom. Alvorens u de verkoopprijs vastlegt zijn er enkele zaken die u moet weten over de vastgoedmarkt:

• Vraag en aanbod: op de vastgoedmarkt spelen de regels van vraag en aanbod. Dit betekent dat u in periodes van hoogconjunctuur en lage rente gewoonlijk meer kandidaten vindt. Als er meer vraag is zult u vermoedelijk ook een hogere verkoopprijs kunnen behalen. De hogere verkoopprijs is doorgaans niet spectaculair maar kan al snel enkele duizenden euro’s extra rendement betekenen. Het is dus van belang goed te onderzoeken welke de trends zijn op de markt. Doe ook steeds vergelijkend onderzoek: welke gelijkaardige panden werden recent verkocht in de onmiddellijke omgeving?

• Geografie:

  De waarde van een eigendom is sterk afhankelijk van de ligging, zelfs van de buurt of wijk. Gelijkaardige eigendommen in een andere buurt als referentie hanteren is ten zeerste af te raden.

• Vormgeving:

  Zoals bij kledij is de woningmarkt ook onderhevig aan ’mode’. Ongeacht de staat en oppervlakte van een eigendom zal de prijs ook beïnvloed worden door de vorm en stijl van het eigendom.

• Potentieel:

  Een op het eerste zicht kleine en onverzorgde eigendom kan potentieel een prachtig pand zijn. Het is belangrijk dat de kandidaat-kopers de mogelijkheden kunnen inschatten. Een architecten of interieurspecialist kan hierin een rol spelen. Makelaars beschikken vaak over de nodige contacten om dit tot een goed eind te brengen.

• Wetgeving:

  Maak een grondige studie van de wetgeving inzake de verkoop van onroerend goed. U zult zien dat u als verkoper een belangrijke verantwoordelijkheid draagt ten opzichte van de koper, de consument. Het is van belang rekening te houden met verplichte attesten en certificaten alvorens u een woning te koop aanbiedt. Als verkoper bent u namelijk gehouden volledige en juiste informatie te verschaffen aan de kandidaten. U bent dit wettelijk verplicht.

• Toekomstige evoluties binnen de onmiddellijke omgeving:

  Het is nuttig te weten welke plannen er zijn voor de buurt of wijk waarin de eigendom gelegen is. Herwaardering van wijken en aansluiting op belangrijke invalswegen zijn positief voor de waarde van een eigendom.

• Zien doet kopen:

  Vergeet nooit dat de kandidaat-koper uw eigendom door een andere bril ziet. Een eigendom die net en schoon oogt en eventueel geheel of gedeeltelijk is opgefrist met lichte kleuren zal zonder twijfel een hogere verkoopprijs behalen. Neem dit mee in de prijsbepaling.

Het is van belang te weten dat, in het spel van vraag en aanbod, beginnersfouten dure gevolgen kunnen hebben. De ervaring leert dat een eigendom te koop aanbieden met een te hoge vraagprijs kandidaten afschrikt. De aandacht voor de eigendom verdwijnt als sneeuw voor de zon. Uiteindelijk worden eigendommen die te duur in de markt geplaatst werden goedkoper verkocht dan voorzien. Aarzel niet bij het bepalen van de juiste vraagprijs een geoefende dienstverlener te betrekken.

Terug naar overzicht

Op zoek naar de koper:

Doelgericht bekendmaken bij een ruim publiek?

Hoe vreemd het ook mag klinken, in het internettijdperk hebben kopers vaak geen overzichtelijk beeld van de eigendommen die te koop komen binnen hun zoekgebied.

• Online Media:

  U doet er goed aan de eigendom op een brede waaier immoportalen bekend te maken. Niet alle immoportalen zijn toegankelijk voor particuliere verkoper. Enkele tips : www.immovast.be, www.aha.be, www.immoweb.be, www.vitrine.be, www.hebbes.be, www.vlan.be

• Kranten:

  Het blijft een aangename bezigheid. Op zondagochtend bij een kop koffie door de advertenties bladeren. Het aanbod in de kranten is weliswaar niet representatief voor de volledige markt maar is doorgaans wel lokaal. Daarom is het nuttig de eigendom te publiceren in lokale kranten, maar ook in gespecialiseerde media. Het bereik van de ’geschreven pers’ blijft van groot belang voor de verkoop van vastgoed.

• De vastgoedmakelaar:

  De makelaar is uitgegroeid tot de meest aangewezen partner voor woningverkoop in België. Grotere makelaarskantoren hebben bijzonder veel aanbod op hun eigen website. Vaak gaat het om aanbod dat u niet onmiddellijk op de grote immoportalen terugvindt. Daarom vinden deze sites veel bijval bij het zoekerspubliek. Bovendien beschikken goed georganiseerde makelaars ook over een zoekersdatabase. Dit is een database van kandidaat-kopers die vandaag op zoek zijn naar eigendommen. Deze piste blijft interessant voor elke verkoper.

• Familie, vrienden en kennissen:

  Niet te verwaarlozen. Vele mensen verhuizen naar een andere woning of appartement in hun onmiddellijke omgeving. Als u een eigendom wenst te verkopen is het nuttig familie, vrienden en kennissen hiervan op de hoogte te stellen. Zij vertellen het verder en komen vaak met goede tips over de brug.

• Social media:

  Facebook, Twitter, … als u er op de informatiesnelweg een grote vriendenkring op nahoudt kan het nuttig zijn daar ook te vertellen over uw verkoopplannen. Weet wel, als veel mensen het lezen kunnen er ook veel reacties komen. Niet alle reacties zullen even nuttig zijn. De geoefende chatter en blogger kan hiermee overweg?

Courante verkoopmethodes:

• Verkoop uit de hand:

  Is de meest gekende manier om een eigendom te verkopen. U kunt dit zelf of in samenwerking met een makelaar. Wanneer u de eigendom te koop aanbiedt zult u een vraagprijs afficheren. De kandidaat-kopers zullen graag meer info verwerven over de woning en eventueel trachten af te tasten welke de onderhandelingsruimte is over de vraagprijs.

• Veilen:

  Anders dan bij verkoop uit de hand zult u bij een veiling een ’vanaf-prijs’ afficheren. Vervolgens kunnen kandidaten informatie inwinnen en zich bereid verklaren op een bepaald moment of volgens een bepaalde procedure te ’bieden’ op de woning. De kandidaat met het hoogste bod zal de eigendom kunnen kopen. Terwijl bij verkoop uit de hand er eerder een neerwaartse dynamiek speelt met betrekking tot de prijs is dat bij het veilen net andersom. Anderzijds is het nuttig voor de verkoper voorafgaand een geheime minimumprijs vast te leggen bij de veilingsautoriteit. De verkoper beschermt zich zo tegen de situatie waarbij voor een bepaald eigendom te weinig kandidaten zouden meewerken aan de veiling en er een te lage prijs zou behaald worden. www.eenmaal-andermaal.be biedt de mogelijkheid professioneel en veilig te veilen.

• Ruilen:

  De wetgever staat ook toe een eigendom te ruilen. Bij een ruil zullen twee partijen elkaar vinden omtrend de ruil van hun eigendom. Indien er waardeverschillen tussen de eigendommen zijn betaalt de eigenaar met de goedkoopste eigendom het verschil aan de partij met de duurste eigendom. Een belangrijk voordeel van het ruilprincipe is dat er slechts registratierechten dienen betaald te worden op de waarde van de duurste eigendom. Een tweede voordeel is de gelijktijdigheid van de transactie. De verkoper zit niet met de zorg dat hij of zij een andere eigendom kocht terwijl de huidige eigendom nog moet verkocht worden. Meer informatie over woningruil vindt u onder meer op www.immoruil.be.

• Openbare verkoop:

  Bij een openbare verkoop zal de notaris met de eigenaar een "vanaf-prijs" bepalen waarna de woning wordt gepubliceerd in het notarisblad en andere media. Er zal minstens één zitdag zijn waarop kan geboden worden door kandidaten. De eigenaar zal moeten akkoord gaan met de hoogste bieding, zo niet is er geen verkoop. Openbare verkoop blijft een courante verkoopwijze, met name voor eigendommen die gedwongen verkocht dienen te worden. Een eigendom aanbieden via openbare verkoop kan succesvol zijn. Weet wel dat u slechts een beperkt aantal kandidaten benadert. Openbare verkoop is niet de meest populaire ’koopwijze’. De notaris kan uitgebreid informatie verschaffen over deze verkoopwijze.

Terug naar overzicht

Praktisch :

Hoe laat ik mijn woning bezoeken?

Zorg er steeds voor dat u voldoende tijd beschikbaar hebt om de kandidaat te woord te staan. Wees ook voorbereid. De kandidaat kan een hele reeks technische en praktische vragen stellen. Het is nuttig dat u goed op de hoogte bent van de bouwkundige aspecten van de eigendom. Laat nooit meer mensen op bezoek komen dan u te woord kunt staan.

Zien doet kopen:

Het bezichtigen van de eigendom is één van de belangrijkste aspecten van de verkoop. Daarom is het nuttig bijzondere aandacht te besteden aan ’hoe’ uw eigendom eruit ziet op het moment van de bezichtiging. Vanzelfsprekend kunt u van een oud en te renoveren gebouw geen aantrekkelijk nieuwbouwpand maken. Toch zijn er tal van kleine zaken waarop u kunt letten. De koper is namelijk op zoek naar een ’sfeer’, een ’goed gevoel’ bij een pand.

• Zorg voor nette en volledig opgeruimde ruimtes.
• Ventileer alles voorafgaand uitgebreid.
• Zorg voor voldoende verwarming of verkoeling naargelang het seizoen.
• Laat geen huisdieren in huis rondlopen.
• Op het moment van de bezichtiging zijn er best zo weinig mogelijk mensen aanwezig in de woning.
• Zet de koffiezet aan en laat alvast een kop koffie lopen. De huiselijke geur van koffie scoort hoog. Appelgebak in de oven doet het nog beter.
• Zorg voor voldoende licht. Donkere woningen verkopen aan lagere prijzen.
• Fris eventueel enkele plaatsen op met een lichtkleurige verf. Vraag hierover bijvoorbeeld advies aan een homestager.
• Doe kleine herstellingen zoals lampen vervangen, deurklinken vastmaken, ...
• Zorg voor een nette tuin. Snoei de haag en rijd het gras regelmatig af.

Foto’s, waar moet ik op letten?

Fotografie is een beroep op zich. Toch kunt u reeds een mooi resultaat behalen door op enkele zaken te letten.

• Zorg dat er voldoende licht aanwezig is in de te fotograferen ruimtes
• Fotografeer bij voorkeur op een zonnige dag, fotografeer nooit ’s avonds.
• Kijk met de ogen van de zoeker: wat maakt uw eigendom aantrekkelijk?
• Zorg voor mooie algemene beelden maar ook voor enkele details die uw eigendom eventueel onderscheiden van het gewone.
• ’Kadreer’ de foto’s. Een woning zonder dak of zonder stoep oogt niet mooi in de publiciteit.
• Als u iets beter overweg kunt met een fototoestel kunt u steeds werken met langere sluitertijden om lichtinval te simuleren.
• Foto’s die te fel afwijken van de realiteit zullen een slechte indruk maken op kandidaten wanneer ze de eigendom bezoeken.

Wat mag ik de kandidaat koper vragen?

Het enthousiasme van een kandidaat voor de eigendom is slechts een deel van het geheel. De kandidaat moet ook koopkrachtig zijn. Wees voorzichtig in uw vraagstelling zodat de kandidaat niet afgeschrikt wordt en houd er ook rekening mee dat er een wet op de privacy bestaat! In de praktijk doet u best beroep op een professionele tussenpersoon. Deze persoon kent de wetgeving, is ervaren en weet hoe de juiste informatie aan het licht al komen.

Onderhandelen:

Iemand die graag wil verkopen is per definitie een slechte onderhandelaar. Kandidaat kopers voelen dat heel snel aan. Het is belangrijk op voorhand goed te weten hoever je wilt gaan. Houd hierbij rekening met volgende aspecten:

• hoe populair is mijn eigendom? Waren er reeds veel bezoeken?
• heb ik voldoende vergelijkingspunten in de onmiddellijke omgeving? Wat waren de verkoopprijzen?
• wat is de werkelijke waarde van mijn woning?
• welk budget heb ik nodig om eventueel een volgende aankoop te doen?
• hoe haastig ben ik?

Wanneer moet de woning beschikbaar zijn? :

Na de verkoop zal je normalerwijs bij het verlijden van de akte de sleutel overhandigen aan de koper. Het is echter niet verboden dit vroeger te doen. Hieraan zijn wel risico’s verbonden. Het overhandigen van de sleutel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat er werken in de woning uitgevoerd worden. Indien de koper uiteindelijk door omstandigheden zijn of haar verplichtingen niet kan nakomen ontstaat er een belangrijk probleem. Vergeet ook niet dat de koper eventueel de woning reeds zal bewonen en daaraan rechten zal ontlenen. Het is belangrijk geschreven afspraken te maken. Een professionele bemiddelaar kan eventueel begeleiden in het maken van deze afspraken.

Wat is wel en wat is niet in de verkoop begrepen :

maak voorafgaand aan de tekoopstellingen steeds een overzicht van die zaken die je uiteindelijk niet zal meeverkopen. Bijvoorbeeld kachels, lichtarmaturen,... Het al dan niet inbegrepen zijn van deze zaken is een courante basis voor geschillen. Opgelet: sommige zaken zijn ’onroerend door bestemming’. Dit houdt in dat zij hoe dan ook verondersteld worden onderdeel van het onroerend goed uit te maken.

Terug naar overzicht

Financieel :

Registratie :

De verkoper is geen registratierechten verschuldigd.

Kan de koper wel betalen? :

het is belangrijk goed na te gaan of de kandidaat koper voldoende koopkrachtig is om de aankoop tot een goed eind te brengen. Een kandidaat koper zal vermoedelijk niet bereid zijn gevoelige financiële informatie aan u over te maken. Daarom is het beter op dat moment met een tussenpersoon te werken die hierin ervaren is en de risico’s juist inschat.

Mag ik een voorschot ontvangen? :

De verkoper mag zelf een voorschot ontvangen bij ondertekening van de verkoopovereenkomst. De kandidaat koper zal hier vermoedelijk bezwaar tegen maken. In principe is het voorschot namelijk verworven. Zolang de werkelijke eigendomsoverdracht of ’akte’ nog niet plaatsgevonden heeft kan de verkoop nog mislopen door redenen eigen aan de koper of verkoper. Afhankelijk van de oorzaak zal blijken of het voorschot al dan niet verworven is door de verkoper. Daarom kan de verkoper er best voor kiezen het voorschot te laten ontvangen door zijn of haar vastgoedmakelaar of notaris. Indien het voorschot ontvangen wordt door de vastgoedmakelaar zal deze de middelen blokkeren op een derdenrekening. Het geld is daar veilig aangezien elk erkend vastgoedmakelaar verzekerd is voor de middelen van ’derden’ die hij of zij bewaart.

Is een waarborg evenwaardig? :

Een waarborg is een som waarvan de eigendomsoverdracht pas plaatsvindt als de verkoop definitief is, dit betekent als de akte succesvol verleden is. Tot dan blijft de waarborg eigendom van de koper.

Kan de koper een waarborg betalen bij zijn notaris? :

Dat kan. Maar het is raadzaam te letten op het verschil tussen ’waarborg’ en ’voorschot’ en voorafgaand met een dienstverlener overleg te plegen.

Is de meerwaarde die ik bij de verkoop realiseer belastbaar? :

Meerwaardebelasting is niet van toepassing indien het uw enig woonhuis is, u het woonhuis geërfd hebt, indien het woonhuis toebehoort aan minderjarigen of onteigend wordt. In alle andere gevallen is het van belang de verschillende elementen in overweging te nemen. Regelgeving rond belasting moet steeds in haar laatste vorm en toepassing bekeken te worden. Vraag daarom informatie bij een geschoold dienstverlener.

Terug naar overzicht

Administratief :

Vereiste documenten voor u van start gaat met de verkoop :

• bodemattest
• uittreksel van het plannen- en vergunningenregister
• stedenbouwkundig uittreksel
• keuring stookolietank indien van toepassing
• keuring gasinstallatie indien van toepassing
• postinverventiedossier
• keuring van de electrische installatie
• EPC (energieprestatiecertificaat)

Informatieverplichtingen ten opzichte van de kandidaat koper

• bepalingen aangaande leegstand
• hypothecaire toestand
• lasten, erfdienstbaarheden en gemeenschappen
• eventuele geplande onteigeningen

Hoe zet ik een akkoord op papier?

Op het internet of via de notaris kan u een tekst ’verkoopovereenkomst’ vinden. Let er echter wel op dat het hier over een heel belangrijke transactie gaat. Zorg er daarom voor dat u de volle draagwijdte van elk onderdeel van de tekst begrijpt. Wees steeds voorzichtig met weglatingen of toevoegingen. Vergeet niet dat u de overeenkomst mee ondertekent en daarom ook aansprakelijk bent. Indien goed opgesteld kan de verkoopovereenkomst een zegen zijn voor de transactie. In het andere geval wordt een mijnenveld met verregaande gevolgen. Alle toevoegingen of wijzigingen dienen welomschreven te zijn steeds gewogen te worden inzake verbintenis met betrekking tot het goed of met betrekking tot de betrokken partijen. Indien u met een erkend vastgoedmakelaar werkt zal deze steeds voorzien in een evenwichtige en volledige tekst. Als dienstverlener zal de makelaar ook verantwoordelijk zijn voor de tot stand gekomen overeenkomst.

Wat als het misloopt? :

Indien de verkoop, na ondertekening van de verkoopovereenkomst toch niet kan doorgaan zijn er toch registratiekosten verschuldigd. Beide partijen zullen hiervoor worden aangesproken. De fiscus zal zich steeds richten tot de vermogende partij. Daarom is het van belang dat elk onderdeel van de transactie zorgvuldig wordt opgevolgd. Doorgaans is dit de rol van de vastgoedmakelaar. De vastgoedmakelaar zal het dossier begeleiden tot na het verlijden van de authentieke akte. Enkel redenen voor het mislukken van een verkoop zijn: (plotse) insolvabiliteit van de koper door bijvoorbeeld werkverlies, echtscheiding bij de koper,... Indien een verkoop niet kan doorgaan zal de vastgoedmakelaar zich inzetten voor een optimale afhandeling in het voordeel van de opdrachtgever.

Terug naar overzicht